Объединение лоджии с комнатой: узаконивание, утепление и отделка

Балкон или лоджия – это несколько квадратных метров, которые так хочется использовать не только для складирования хлама, а как полноценное жилое пространство. Особенно после услышанных историй, подтвержденных яркими фотографиями, о квартирах, где владельцы расширили одну комнату за счет лоджии, сделали на нем кабинет, зону отдыха или детскую. Заманчиво, правда? Но такое объединение не всегда законно. О том, можно ли присоединить лоджию к кухне, спальне или гостиной и как это сделать правильно, чтобы не разгневать жилищные инспекции, в подробностях ниже.

Можно ли делать объединение с комнатой, в первую очередь, зависит от того, что имеется в виду – балкон или лоджия.

Между ними есть принципиальные конструктивные отличия:

1. Балкон – это обычно небольшая площадка (3 метра в длину, 0,8 в ширину), выступающая за фасад здания и имеющая с ним всего одну общую стену, которая примыкает к комнате. С трех остальных сторон предусмотрены ограждения.
2. Лоджия утоплена в фасад и это их главное различие. Она имеет три общих стороны со зданием (или две, если квартира угловая). Лоджия считается помещением холодного типа.

Максимальная нагрузка на балкон в новых домах – 300 килограмм на квадратный метр. С каждым годом из-за старения выступающей плиты этот показатель снижается на 1%. То есть через 20 лет максимально допустимое значение будет уже 240 кг на м/2, а через 50 – 150 кг на м/2.

Объединение балкона с прилегающей комнатой невозможно без утепления, а это дополнительный вес. Вот примерный расчет нагрузки. Средний вес теплого двухкамерного пвх-окна – 35 кг на м2. Высота стандартного балкона от нижней плиты до верхней -2,65 м, а парапета – 1,25 м, соответственно высота остекления получается 1,4 м. Длина балкона – 3 м по передней части, а по бокам – 0,8 м. Таким образом, площадь окна – 3*1,4+0,8*1,4+0,8*1,4=4,2+1,12+1,12=6,44 м. Нагрузка на плиту получится 6,44*35=225,4 кг. И это только остекление, а еще нужно утеплять пол и стены. Поэтому остеклять и утеплять балкон просто опасно и получить на это разрешение не получится. Исключение – остекление алюминиевыми рамами с одним стеклом. То ли дело лоджия, имеющая дополнительные опоры в виде трех стен и выдерживающая большие нагрузки. Ее утеплять можно и в некоторых случаях даже без согласования с инстанциями.

Конструкционно дома сильно отличаются. В типовых многоэтажках лоджии могут быть совмещены со спальней, в «хрущевках» обычно выход на них присутствует в кухне. В современных зданиях они могут располагаться как угодно, иметься в двойном количестве и в разной комплектации. Например, из гостиной может быть выход на одну лоджию, а из кухни, расположенной на противоположной стороне здания, на вторую или вовсе на балкон. Возможно ли объединение во всех этих случаях, какие есть варианты и стоит ли игра свеч?

Объединение балкона с кухней

Если речь идет действительно о балконе, присоединять его к кухне не стоит. О том, почему, говорилось выше. В некоторых случаях, особенно в строящихся домах, разница не всегда очевидна. Проверить, что в квартире именно балкон, а не лоджия, можно двумя способами:

1. Теоретическим – обратиться в управляющую компанию и запросить техническую документацию на здание, в которой обязательно указывается эта информация.
2. Практическим – выйти из дома на улицу, подойти к фасаду и посмотреть снизу вверх. Если плита выпирает за фасад, то это балкон, нет – лоджия.

Балконная плита может не выдержать нагрузок от утепления, поэтому экспериментировать не стоит.

Можно лишь остеклить балкон легкими рамами с одним стеклом или безрамным способом, но и на это следует получить разрешение. Ведь самовольное изменение фасада здания незаконно. Если рядом проживает скучающий активист, чье основное развлечение жаловаться на соседей, то переделки грозят неприятностями. Еще можно заменить ограждение на новое, аналогичное по весу, и провести легкую отделку, к примеру, постелить на пол террасную доску.

Объединение лоджии с кухней или другой комнатой возможно только визуально, для чего используются специальные французские двери (о них чуть ниже), но и их установка допустима не всегда. Узаконить полное присоединение смежной комнаты не получится ни при каких условиях.

При этом учитывайте, что такой ремонт считается перепланировкой, даже если не планируется дальнейшее объединение лоджии с комнатой.

В каких комнатах целесообразно визуальное объединение с лоджией

Теоретически визуальное присоединение лоджии посредством французских дверей возможно в любых комнатах. Если это кухня, то в отделенном утепленном пространстве можно устроить миниатюрную столовую. Если это зал – то зону отдыха или кабинет. Однако следует учитывать, что французские двери не очень хорошо удерживают тепло, выносить батарею отопления наружу нельзя, а электрический радиатор или «теплый пол» не обеспечат должного уровня тепла в сильный мороз. Речь о том, что в спальне зимой все равно будет прохладно, поэтому ее объединение с лоджией не совсем целесообразно, как и с детской. Для поддержания комфортной температуры зимней ночью эти комнаты придется дополнительно отапливать, а это лишние расходы.

Перепланировки, чем и считается объединение лоджии с комнатой – кухней, спальней, гостиной (без разницы), в России регулируются законодательством:

1. В постановлении Госстроя РФ №170 от 27.09.2003 прописано, что не допускается эксплуатация лоджии не по назначению (пункт 4.2.4) и самовольное ее переоборудование (пункт 3.5.8). За соблюдением должны следить организации по обслуживанию жилья, то есть управляющие компании, а при обнаружении обязать собственника вернуть помещению прежний вид (пункт 1.7.4).
2. В постановлении Правительства Москвы №508-ПП от 25.10.2011 сказано, что при обнаружении самовольного присоединения лоджии к комнате Мосжилинспекция вправе обратиться в суд с требованием впустить их в квартиру для осуществления надзора сохранения состояния жилья, а также с требованием возвратить жилье в прежнее состояние. Там же прописано, что при перепланировке не допускается перенос отопительных приборов, подключенных к общедомовой системе, на балкон или лоджию (пункт 10.7). А также не допускается объединение балконов, террас и лоджий с внутренними помещениями (пункт 10.18).

Таким образом, наплевав на закон ради получения нескольких дополнительных теплых квадратов, владелец квартиры может быть призван регулирующими органами к ответу.

Итак, объединение с прилегающей комнатой запрещено законом. Остаются два варианта – превратить лоджию в отдельное теплое помещение или визуально расширить пространство посредством установки французских дверей. И то, и другое – перепланировка, которую предварительно нужно узаконить, но как?

Процесс небыстрый и хлопотный. Сначала нужно собрать документы – свидетельство права собственности, технический паспорт и другие (точный список подскажут в управляющей компании). С полным пакетом обратиться в проектную организацию, но не любую, а ту, что имеет лицензию СРО и заказать у них проект будущей перепланировки.

Далее:

1. Согласовать проект в Санэпидемстанции и Пожарной службе.
2. Осуществить задуманное, с точностью следуя проекту.
3. Показать проделанную работу сотруднику из городской администрации. Он должен составить акт приемки работ.
4. Заказать новый технический паспорт на квартиру в БТИ и поставить ее на кадастровый учет.
5. Наведаться в МФЦ для получения новой выписки из ЕГРН.

В зависимости от региона список документов и порядок действий могут несколько отличаться.

Если пренебречь формальностями и провести объединение лоджии с комнатой без согласования, можно столкнуться с такими последствиями, как:

1. Штраф. Выписывается при первом обнаружении нарушения регулирующими органами. Для физических лиц его размер составляет приблизительно 2-3 тысячи рублей, для юридических – 350 тысяч – 1 миллион рублей.
2. Предписание вернуть все как было. Выдается инстанциями вместе со штрафом по постановлению суда. На его исполнение владельцу отводится определенный срок.
3. Продажа квартиры с аукциона. Если владелец проигнорировал штраф и предписание, то также по решению суда у него могут изъять квартиру, продать ее с аукциона, вернуть оценочную стоимость (а она обычно минимальная) за вычетом затрат на возврат жилья в прежний вид.

Кроме того, продать самовольно перепланированную квартиру тоже будет сложно. Если покупатель хоть немного разбирается в недвижимости, то сразу заметит расхождение реального состояния жилья с тем, что указано в техническом паспорте. Мало кто согласиться совершать дорогостоящую покупку на свой страх и риск. О продаже квартиры по ипотеке тоже можно забыть. Банки перед ее одобрением проверяют жилье, присылая сотрудника оценочной компании для составления отчета. Если же перепланировка уже сделана, то остается только попробовать ее узаконить. Скорее всего, владельца ждет отказ от регулирующих инстанций, но при отсутствии серьезных нарушений перепланировку могут одобрить.

Все так сложно, кажется, что затевать перепланировку смежной с лоджией комнаты вовсе не стоит. Но почему же? Если очень хочется, то можно приспособить под собственные интересы допустимые варианты.

Частичное объединение

Например, можно сделать частичное объединение без сноса подоконного блока, демонтажа порожка и простенок. К слову, демонтаж порожка недопустим, так как он часто является частью несущей конструкции, служа опорой для плит перекрытия. А еще он прикрывает стыки основных плит, предохраняя их от промерзания.

Простенки нельзя срезать полностью по соображениям пожарной безопасности. Они, имея длину не менее 1,2 метра, служат дополнительным защитным ограждением, за которым человек может укрыться в случае пожара. Это применимо к квартирам, расположенным выше пятого этажа. В некоторых случаях их снос, как и подоконного блока, все-таки допустим, но между кухней и лоджией должно присутствовать теплоизоляционное ограждение. Иначе потери тепла будут существенны и не только в одной квартире, но и во всем доме (нарушится теплообмен). Это еще один вариант объединения смежных площадей, но обо всем по порядку.

Полный снос подоконного блока

Снос подоконного блока для объединения лоджии с прилегающей комнатой допускается только в том случае, если он не является частью несущей стенки. При планировании этого в монолитных и панельных домах без серьезного инженерного расчета не обойтись. Если таки разрешат, то сам собой напрашивается следующий вопрос: «куда деть батарею, выносить-то ее нельзя?»

Батарею необходимо переместить во внутреннем пространстве на ближайшую стену.

Установка французских дверей

Оптимальный вариант объединения лоджии с гостиной, спальней или кухней – это установка раздвижных французских дверей (светопропускающая конструкция от пола до потолка). Предварительно следует подготовить проект. В нем специалисты рассчитают для конкретного дома, квартиры и комнаты, что и насколько можно снести. При этом, скорее всего, убрать полностью порожек, подоконный блок и простенки не разрешат. Но и частичный демонтаж требует согласования.

В проекте также обязательно должен присутствовать расчет теплотехнических характеристик будущего ограждения. Установка тонкого однокамерного окна при объединении кухни и лоджии не допускается, ведь оно гарантированно не обеспечит той же теплоизоляции, что и снесенная стена. А французские двери – это разновидность панорамного остекления. Поэтому для таких целей их конструкции изготавливаются из толстых профильных рам, заполненных двухкамерными стеклопакетами. Движение створок осуществляется по направляющим, расположенным в верхней и нижней части проема.

По закону все имеющиеся в жилом помещении ограждения (стены и окна) должны обеспечивать в зимнее время надежную теплоизоляцию. Допустимая температура воздуха внутри – не ниже +18 градусов, а уровень влажности – не более 60%. Если владелец одной квартиры установит французские окна без соблюдения теплотехнических требований, то нарушится тепловой контур всего дома.

А что случится, если большинство владельцев остальных квартир сделают такую же перепланировку:

1. В доме значительно повысится уровень влажности, результатом которого станет образование конденсата, провоцирующего разрушение плит.
2. В квартирах похолодает, их жильцы начнут массово включать обогреватели. Электрическая сеть может не выдержать нагрузки, значит, повышается риск пожаров.

Посыплются жалобы, начнутся проверки, штрафы и предписания «все исправить». Отказавшиеся пойдут в суд и могут быть выселены. Поэтому важно все делать «по уму» с расчетами и соблюдением требований, отраженных в подготовленной проектной документации.

Утепление стен и пола

При допустимом законодательством частичном объединении с комнатой лоджию обязательно нужно утеплить – чем и как это сделать?

Проще всего провести утепление изнутри. Для обшивки может использоваться один из следующих теплоизоляционных материалов:

1. Пенополистирол – проще говоря, пенопласт.
2. Пеноплекс – усовершенствованный пенополистирол.
3. Минеральная вата – лучше всего подойдет ее базальтовая разновидность.
4. Пенофол – вспененный полиэтилен, дополнительно фольгированный с одной стороны.
5. Изолон – модернизированный пенофол большей толщины, особенность которого в закрытоячеистой структуре.

Процесс утепления стен и потолка несколько отличается, но условно включает в себя такие основные этапы, как очистка поверхности, сборка обрешетки, вкладывание в промежутки кусков утеплителя, отделка.

Внутренняя отделка

Делать объединение с комнатой нецелесообразно, если не провести на лоджии чистовую отделку. При этом дизайн выбирается владельцем по своему вкусу. Можно оформить пространство в соответствии со стилевым решением всей квартиры или обустроить контрастный, но уютный уголок.

Для внутренней отделки могут применяться следующие материалы:

1. Вагонка – тонкие и узкие доски, соединяющиеся между собой посредством замка типа «шип-паз».
2. МДФ-панели – специальные стеновые панели, изготовленные из древесноволокнистой плиты.
3. Штукатурка – наносится на предварительно подготовленное основание, например, листы фанеры.

Стены на лоджии также могут окрашиваться или оклеиваться обоями.

Остекление лоджии

Все работы по утеплению бессмысленны, если не остеклить лоджию теплыми пвх-окнами, имеющими высокие теплоизоляционные и шумоизоляционные показатели. Лучше всего подойдут конструкции из пятикамерного профиля, заполненные двухкамерным стеклопакетом.

В качестве примера можно привести окна известного немецкого производителя Rehau, изготовленные из профиля марок:

• Delight;
• Brillant;
• Grazio;
• Intelio;
• Geneo.

Каждая линейка имеет свои ключевые особенности, которые актуальны для решения конкретных задач. Вес окон из профиля Geneo, благодаря инновационному методу армирования, меньше на 40%, то есть его можно использовать на верхних этажах и в старых домах. У окон Delight тоньше рама – в комнату проникает больше света и так далее.

Освещение

Озадачиться устройством освещения на лоджии нужно еще до начала ремонтных работ.

В качестве точек подключения можно использовать:

1. Распределительный щиток. Вариант хлопотный с технической точки зрения, но единственный, если планируется организация сложной подсветки и подключение бытовой техники.
2. Монтажная коробка в смежной комнате. Способ становится проблемным, если проводка в комнате старая. Она не выдержит большую нагрузку.
3. Ближайшая розетка – наиболее простой вариант, подразумевающий подключение шлейфом.

От ближайшей розетки также можно запитать бытовые приборы. Для этого в стену замуровывается труба (d=20-30 мм), в которую протягивается кабель (3х1,4 кв. мм). Со стороны комнаты он заканчивается вилкой, а на лоджии – розеточной планкой на 5 гнезд. Этот вариант хорош тем, что не требует согласования, ведь по своей сути является бытовым удлинителем.

Выбор светильников для утепленной лоджии ограничивается только вкусом и финансовыми возможностями владельца.

Светильники могут быть:

• настенными;
• напольными;
• потолочными;
• настольными.

И все-таки одно требование к светильникам предъявляется. Они должны иметь влагоустойчивый корпус. Лампы для освещения лоджии подойдут любые – галогенные, светодиодные, люминесцентные или накаливания.

Увеличение уровня пола

При объединении лоджии с комнатой необходимо озаботиться не только ее дизайном, но и удобством. Одним из важных факторов является уровень пола. Обычно он гораздо ниже, чем в смежном помещении, из-за чего приходится постоянно подниматься и спускаться. Конечно, если владельца все устраивает, то можно оставить как есть. Но практика показывает, что это не очень удобно.

Поэтому вот несколько идей, как поднять пол до нужного уровня:

• стяжка из цемента – нельзя проводить зимой, так как в растворе есть вода, имеет значительный вес, поэтому подойдет не всем;
• керамзитовая стяжка (сухая) – простой и быстрый способ;
• деревянные лаги – позволяют поднять пол на приличную высоту и проложить дополнительный слой утеплителя;
• металлический каркас – прочнее деревянных лагов, долговечен, позволяет поднять уровень на 20-30 см, но сложен в исполнении, так как требуется наличие сварочного аппарата и опыт работы с ним.

Прежде чем приступить к поднятию уровня пола любым из описанных способов, предварительно нужно очистить поверхности от мусора и заделать все щели в стыках плит, например, монтажной пеной.

«Теплый пол»

Как бы тщательно ни проводилось утепление лоджии при ее объединении с комнатой, если не продумать способы обогрева, то зимой там все равно будет холодно. Для отопления могут использоваться электрические радиаторы и тепловые пушки, но они отнимают свободное пространство, не очень удобны в использовании и тратят много электричества. Более экономный и практичный вариант – теплый пол.

Как упоминалось выше, монтировать водяной теплый пол, подключенный к общей отопительной системе, нельзя – это приравнивается к выносу батареи.

Оптимальный вариант – электрические системы, такие как:

1. Одножильные и двужильные нагревательные маты.
2. Нагревательный кабель.
3. Инфракрасная пленка.

Все системы достаточно качественные, эффективные и доступные по цене. Их можно уложить самостоятельно в процессе подъема уровня пола.

Таким образом, процесс присоединения лоджии к жилой комнате сложный, медленный и затратный. Поэтому особенно важно подойти к делу со всей ответственностью и сделать все по правилам. Дополнительно проконсультироваться по вопросу объединения лоджии с комнатой вы можете у нашего специалиста по номеру 8 (499) 344-05-04.